参考案例

大有风机公司与鼓风机厂破产清算组等承租人优先购买权纠纷再审案

作者:本站原创     发布日期:2015-01-08 12:12:35    来源:省法院研究室         

【主题词】租赁合同  优先购买权  破产程序

 

【裁判要点】承租人享有优先购买权的前提条件是其根据租赁合同享有租赁物使用权,其行使优先购买权的现实条件是出租人转让出租物、实质条件是“以同等条件购买出租物”。在租赁物作为破产财产依法进行破产拍卖、变卖的特别程序中,基于拍卖、变卖实行“价高者得”原则及保护破产债权人利益考虑,“同等条件”所包含的因素与一般买卖的“同等条件”有所不同,不仅包括价格等因素,还包括报名参与竞买、交纳竞买保证金等非价格因素。承租人收到拍卖、变卖出租物通知,未报名参与竞买和缴纳相应保证金的,视为放弃行使优先购买权。

 

基本案情

2003910日,贵阳大有风机科技实业公司(以下简称大有风机公司)与鼓风机厂签订《土地租赁、资产购买合同》,约定:大有风机公司承租鼓风机厂金竹厂区围墙范围内的全部土地及其上建筑,租赁期20年。2007228日,贵州省贵阳市中级人民法院裁定宣告鼓风机厂破产。2007326日,鼓风机厂破产清算组(以下简称清算组)向大有风机公司发出《关于解除租赁合同的通知》,告知其与鼓风机厂的《租赁合同》履行至贵州省贵阳市中级人民法院裁定破产程序终结之日。200822日,清算组委托春秋拍卖公司公开拍卖包括大有风机公司承租的土地及其上建筑在内的破产财产。公开拍卖流拍后,春秋拍卖公司于2008623日发布变卖公告,组织第一次变卖。案外人贵阳昆仑商品混凝土有限公司与清算组就涉案土地及建筑达成变卖协议。后因清算组在本次变卖过程中未通知大有风机公司有关变卖事宜,贵州省贵阳市中级人民法院以变卖侵害大有风机公司承租人优先购买权为由,裁定本次变卖无效。2008115日,鼓风机厂清算组向大有风机公司书面告知重新变卖事宜。同月8日,春秋拍卖公司发出变卖公告,组织第二次变卖。大有风机公司未报名参加变卖。因本次变卖无人报名议价,春秋拍卖公司于20081121日再次发布变卖公告再次组织变卖,大有风机公司仍未报名参加变卖。本次变卖过程中,大有风机公司要求参加变卖协商,鼓风机厂清算组和春秋拍卖公司以其未报名参与变卖、未递交相关求购材料、未交纳变卖保证金,不符合参加变卖协商的条件为由,拒绝大有风机公司参加变卖协商。20081128日,春秋拍卖公司与金甲秀公司达成变卖协议,金甲秀公司以1046万元价格取得涉案土地及其上附属物。之后,鼓风机厂、春秋拍卖公司、金甲秀公司分别履行了各自义务。2008128日,贵州省贵阳市中级人民法院裁定终结破产程序。

裁判结果

2009227日,大有风机公司向贵阳市中级人民法院起诉请求:1、撤销鼓风机厂、春秋拍卖公司、金甲秀公司所签变卖合同;2、判令由大有风机公司以变卖价优先购买其所承租的土地及其上建筑物。贵州省贵阳市中级人民法院一审判决驳回大有风机公司的诉讼请求。大有风机公司不服,向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院审理后以相同事实和理由裁定驳回上诉,维持原判。

裁判理由

    两审法院认为,首先,承租人优先购买权存在的前提条件是承租人依据租赁合同约定享有租赁物的租赁使用权。承租人优先购买权作为一种期待权,其存在的前提条件是租赁合同所赋予承租人的租赁物租赁使用权,租赁合同解除的,承租人优先购买权随之消亡。本案中,鼓风机厂与大有风机公司间的《土地租赁、资产购买合同》约定的租赁期届满前,鼓风机厂进入破产程序。根据破产法规定,鼓风机厂破产管理人有权解除未到期租赁合同。但鼓风机厂破产管理人并未即时解除其与大有风机公司间的土地及其上附属物的承租合同,而是向大有风机公司发出的《关于解除租赁合同的通知》,明确租赁合同继续“履行至破产程序终结之日”。因此,在鼓风机厂破产程序终结前,双方间租赁合同仍然有效,大有风机公司依然享有对其承租的土地及地上建筑物的承租权。其次,出租人优先购买权行使的现实条件是出租人转让租赁物。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条也规定“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。因此,承租人优先购买权本质上是一种期待权,出租人出卖出租物的,该权利则由一种期待权转变为一种现实权利。因此出租人优先购买权行使的现实条件是出租人转让租赁物。于此同时,出租人优先购买权又是一种法定权利,只要出租人在租赁期限内转让租赁物的,承租人就可以现实地行使优先购买权。本案中,鼓风机厂委托变卖出租的土地及其上建筑,大有风机公司作为承租人行使优先购买权的条件成就,其可以现实地行使优先购买权,其行使优先购买权不因租赁物作为破产财产转让的程序有别于普通情形下的租赁物转让程序而受影响。再次,“同等条件”是承租人行使优先购买权的实质条件。《破产法》规定,出售破产财产应当通过拍卖、变卖等方式进行。该规定的立法目的在于保证破产财产以最高价格出售,以充分保障全体债权人利益的实现。因此,基于破产财产拍卖、变卖实行“出价最高者取得”的特殊性,在租赁物作为破产财产的拍卖、变卖的特别程序中的“同等条件”与一般买卖的“同等条件”有所不同,拍卖、变卖程序中的“同等条件”不仅包括价格等因素,还包括报名参加竞买、交纳相应保证金等非价格因素,否则,不仅增加破产财产拍卖、变卖难度,同时也将使拍卖、变卖“出价最高者取得标的物”的原则落空,有损破产债权人整体利益。本案中,春秋拍卖公司设定报名和缴纳相应保证金的变卖程序,目的在于甄别出潜在的购买人,以及时、有效、足值变现破产财产,最大限度的保护破产债权人的整体利益。因此,基于本案是在破产程序中行使优先购买权的特殊性,春秋拍卖公司设定的提交报名手续和缴纳相应保证金的变卖程序并无不妥,大有风机公司欲行使其优先购买权,亦应以提交报名手续,缴纳相应保证金等变卖程序为同等条件。大有风机公司虽收到变卖通知,但并未报名参加竞卖,亦未缴纳相应保证金,不具有行使优先购买权需“同等条件”的实质要件,其行为应视为自愿放弃行使优先购买权。

 

编写人:冉飞、李圣瑞

单位:贵州省高级人民法院典型

 

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